תהליך רכישת הדירה שלנו

הפוסט הזה הוא על תהליך קניית הדירה שאשתי ואני עברנו בתחילת השנה (2020),

ונועד לנסות ולהראות את כל השלבים שעברנו בדרך ואם פיספסתי משהו אני מתנצל מראש.

חשוב לציין שקנינו דירה יד 2 - את הדירה ששכרנו, כך שחסכנו עמלות תיווך ותשלום הובלה (אז תביאו את זה בחשבון אם צריך).


נתחיל בהתחלה - שכרנו דירה במרכז העיר חדרה, הכרנו את הדיירים והמיקום, אהבנו את הקירבה למרכז והחלטנו שאנחנו רוצים לקנות אותה. במהלך 3 השנים שבהם שכרנו את הדירה הצענו לבעל הדירה לקנות אותה ממנו, אבל הוא סירב עד שבשנה האחרונה (לקראת חידוש החוזה) הוא הציע לנו לקנות אותה. אמרנו שאנחנו מעוניינים (אבל עדיין לא דיברנו על מחיר). בנינו סיכמנו שאנחנו יכולים להרשות לעצמנו לקנות אותה במיליון. בבניין הצמוד לשלנו מכרו דירה מעופשת וזקוקה נואשות לשיפוץ במחיר 1,200,000. בבניין שלנו - בדירה שמולנו (שבנויה אחרת וגדולה יותר) מכרו ב-1,100,000 ש"ח.


בעל הדירה אמר שיביא מתווכים שייתנו הערכת מחיר לדירה, ואנחנו נעזרנו בחבר מתווך בעצמנו בנפרד. כבר כאן התחלתי להרגיש את עולם הנדל"ן המוגזם, מכיוון שלמרות שהוא אמר שהדירה לא בנויה היטב, ישנה (משנת 1971), אין איטום ובידוד טוב ובגדול היא צריכה שיפוץ - הוא מעריך את המחיר בכמיליון מאתיים, אלה המחירים באיזור.

אם אתם רוצים לדעת מה המחירים באיזור שלכם - חפשו באתר מדל"ן.


בעל הדירה הביא את המתווכים שלו ש(למזלנו)אמרו לו מחיר נמוך ממה שאמרו לנו (אני לא יודע כמה בדיוק), ולמרות שאבא שלי אמר שאפשר להוריד את המחיר שהם מבקשים למיליון - סיכמנו על 1,050,000 ש"ח - מבחינתנו זה השתלם.

בשלב הזה ההמלצה היא לחתום על זכרון דברים עם עו"ד, מסמך שנועד לסכם תנאים כלליים לרכישת הדירה, אבל מכיוון שזה היה שלב מוקדם בשבילנו ובעל הדירה לא רצה לחתום ואנחנו כבר מכירים - החלטנו להתחיל את התהליך ללא המסמך הזה.


לכל אחד מהצדדים היה עו"ד משלו - והם דיברו ביניהם על הפרטים הקטנים של החוזה. ישנם עו"ד שגובים מחיר כאחוז ממחיר הדירה וישנם שגובים מחיר קבוע. אצלנו התהליך היה פשוט יחסית אבל צריך להביא בחשבון שבמקרים מסובכים התהליך ימשך הרבה זמן ויעלה הרבה כסף. לנו העו"ד גבה 4,000 ש"ח (מתנה מההורים), אבל במהלך התהליך המשיך לגבות עוד כספים עבור רישום בטאבו וכדומה…

הערכה אישית של המחיר הכולל ששילמנו מעבר לסכום של הדירה הוא לפחות 30k ש"ח, לא כולל תיווך והובלה.


על מה? שילמנו גם ליועצת משכנתאות שתעשה סדר בבלאגן.

כאן אני אמביוולנטי לגביה כי היא אכן הורידה לי אבן מהלב וחסכה לי כאב ראש ועומס נפשי אבל אני לא בטוח שהיא עשתה את מירב המאמצים לתת לי את השירות הטוב ביותר, או את הריביות הטובות ביותר, או הנחה בתשלום עבור פתיחת תיק משכנתא בבנק (בכל זאת, המחיר הזה היה 1,800 ש"ח!).

לי זה התאים באותו הזמן, והמחיר שהיא גבתה היה 7,600 ש"ח.

נעזרנו בה והיא עשתה לנו סדר בתהליך, מעבר לתפקיד שלה בתוכו, עזרה לנו לקבל אישור עקרוני למשכנתא והציגה בפנינו אפשרות לבחור אחד מ-2 בנקים שהסכימו לתת לנו משכנתא.



השלב הבא היה שמאי מטעם הבנק. לפני שהבנק מאשר משכנתא הוא שולח שמאי לוודא שהמחיר של הנכס שווה את המחיר שמבקשים. קיבלנו רשימת שמאים מהבנק, התקשרנו והזמנו אותו לתת הערכת מחיר. אגב, המחיר שהוא גבה לנו היה כ-2,500 ש"ח. בזמן הזה הסתבר לי שיש הבדלים במחירי שמאות - יש מה שנקרא שמאות מקדמית - שזה מה שאנחנו עשינו - כלומר הזמנו אותו לתת הערכה לפני חתימת חוזה מכר. אם מזמינים שמאי לאחר החתימה על החוזה מול בעל הדירה, אז מחיר השמאות יורד למחיר נמוך מ-1,000 ש"ח. מצד שני, היינו תלויים בהערכה הזאת מאוד כי אם הוא היה מעריך שהדירה שווה פחות ממה שסוכם עם בעל הדירה, הבנק היה נותן לנו משכנתא נמוכה יותר והיינו צריכים להשלים את ההפרש בעצמנו, אבל לא היה לנו כסף לזה.


לאחר הערכת השמאי מגיע שלב החתימה על חוזה המכר - מול בעל הדירה ובתיווך עורכי הדין. מחליטים על כמות התשלומים וזמן העברתם, אצלנו חילקנו ל-3 תשלומים, הראשונים הם תשלומים בשיקים בנקאיים (תשלום עמלות לבנק) כאשר התשלום האחרון היה המשכנתא עצמה. לכל תשלום היה פרק זמן מוקצב, ובאמצע היו כל מיני שינויים בטאבו וכדומה.

באופן כללי התהליך די מסורבל ומלא בירוקרטיה, ולדעתי נמשך יותר זמן ממה שהוא יכול להימשך בד"כ. בכל פעם שעושים תיקון בחוזה צריך לחכות שהצד השני יאשר או יתקן בעצמו - רק זה יכול להימשך ימים ושבועות (מזל שהיה לי זמן להאיץ את התהליך הבירוקרטי בעצמי).


קובעים מועד לחתימה עם כל הצדדים ולאחריה ישנה שמחה וששון, אבל התהליך עדיין לא נגמר.



השלב הבא - הערת אזהרה. בגדול זה אומר שהדירה הרשומה בטאבו הופכת להיות שלנו ולבעל הדירה אין זכות לבצע פעולות בה (כמו למכור אותה למישהו אחר). כמובן שזה עולה כסף (לעו"ד), אבל אני חושב שאפשר לעשות את זה לבד ובאופן מקוון ולהוזיל עלויות.


כסף!

בשלב הזה התחלנו להעביר את התשלומים לבעל הדירה, בשיקים בנקאיים ל-2 התשלומים הראשונים (ההון הראשוני). אחריהם הדירה נרשמה על שמנו בטאבו (עוד תשלום לעו"ד), והתשלום האחרון היה המשכנתא עצמה - הבנק העביר לו את הכסף וחייב אותנו להחזיר לו בעשרות השנים הקרובות.

בזמן הזה נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק, כלומר שלבנק יש אחיזה בנכס עד שנסיים להחזיר את החוב עבורו.

מכיוון שזו לא הדירה היחידה של בעל הבית, הוא היה צריך לארגן מסמכים נוספים כמו מס שבח - זה נמשך יותר מדי זמן לדעתי ואני ממליץ להקציב בחוזה המכר זמנים מיועדים לכל דבר. עד שהוא לא סיים עם התהליך - הוא לא קיבל יקבל את כל הכסף - שנשאר בחשבון נאמנות אצל העו"ד שלו עד לסיום התהליך.


בשלב האחרון היה צריך להעביר את הזכויות על שמנו בחברת החשמל, הגז והמים, וגם רישום בעירייה.



לסיכום

התהליך שעברנו היה פשוט יחסית ונמשך כחודשיים-שלושה, צריך לצפות להרבה הוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה עצמה שיכולות להסתכם לדעתי ב-50k ש"ח. אני מקווה שהפוסט הזה יתן יותר הבנה לגבי התהליך עצמו ויעזור למי שצריך. מבחינתי האישית אני שמח על ההחלטה כי אני מרגיש יציב יותר (למרות שההוצאות החודשיות עלו).

בהצלחה.



אהבתם את הפוסט? פרגנו.


ערכה בחינם | יצירת קשר | פייסבוק | טלגרם

אזהרה: התכנים באתר מוצגים למטרות אינפורמטיביות בלבד וללא אחריות מכל סוג שהוא. אינני בעל רישיון לעסוק בייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס כהגדרתם בחוק. אין לראות בתכני האתר בבחינת ייעוץ מקצועי כאמור, ובכלל זה שידול, שיווק או המלצה לביצוע או אי-ביצוע של פעולה כלשהי בניירות ערך. המידע באתר עלול להיות חסר, שגוי, בלתי עדכני או בלתי מותאם לצרכיו המיוחדים של כל אדם, ועל כן חובה להיוועץ באיש מקצוע בטרם ייעשה בו שימוש. בעלי האתר לא ישאו באחריות לכל נזק שייגרם כתוצאה ישירה או עקיפה מן השימוש בתכנים. גלישתך באתר מהווה הסכמה מפורשת להסרת אחריות משפטית ולתנאי השימוש

אין אנו ערבים לנכונות המידע ועדכניותו ולכל תוצאה שתיגרם עקב שימוש במידע זה. אין לראות במידע כל המלצה לביצוע פעולה.

באתר זה נעשה שימוש בקבצי "עוגיות" (cookies). המשך גלישתך באתר מהווה הסכמה לשימוש זה. לתקנון המלא לחצו כאן.

© כל הזכויות שמורות לרונן סימיאן. אין להעתיק או להשתמש במידע המופיע באתר ללא רשות מראש ובכתב |  בניית אתר: סטודיו קורלי